2ª CONFERENCIA DE TENDENCIAS

	El centro de convenciones La Moraleja Business Resort y los centros comerciales Príncipe Pío y Plaza Norte 2, acogieron la 2ª edición de la Conferencia de Tendencias organizada por la AECC, en la que se realizó un profundo análisis de la actualidad del sector y sus últimas tendencias.

Martes, 5 de Julio

Javier García-Renedo, Presidente de la AECC, dio la bienvenida a los asistentes al principal evento de nuestro sector para el año 2005, cediendo la palabra a Ignacio Cruz Roche, Director General de Política Comercial, que fue el encargado de inaugurar oficialmente estas jornadas. La Presidencia de la Conferencia corrió a cargo de Santiago de Mora, Director de Estudios y Responsable de Expansión de Sonae Sierra, quien presentó a los diferentes conferenciantes y moderadores de las mesas redondas.

Conferencia Inaugural: "25 años de evolución de los centros comerciales y del consumidor"

La Conferencia Inaugural fue ofrecida por Félix Gorospe, Director del Área de Distribución de Ikei, y versó acerca de los 25 años de evolución de los centros comerciales y del consumidor, así como de la responsabilidad social en que incurrimos como gestores de centros comerciales y la necesidad de ser más competitivos adaptando el producto a los deseos y necesidades de los consumidores para ser elegidos por los mismos. El nuevo consumidor al que tenemos que satisfacer está más formado e informado, es más culto, tiene más movilidad, etc. Se debe conseguir que él mismo se plantee no hacer la compra sino ir de compras.

Situación del mercado de centros comerciales. Perspectivas de evolución. La visión de las consultoras.

La primera mesa redonda del día, moderada por Manuel Heras, Tesorero de la AECC y Socio Director de Heras Aguirre, contó con la participación de las principales empresas consultoras del sector. Así, estuvieron presentes Roger Cooke, Consejero Delegado de Cushman & Wakefield Healey & Baker; José Díaz-Mérediz, Director de la División de Retail de Knight Frank España; Luis Iñiguez, Director División Retail en España de Jones Lang Lasalle y Ginés Palencia, Consejero Director División Centros Comerciales de España de CB Richard Ellis.

Las principales conclusiones de esta mesa redonda, fueron:  · La falta de operadores sustitutivos de Ocio.  · El ocio debe tener menos peso o ser más imaginativos con el mismo.  · Existen algunos centros que están sobredimensionados y sería más    oportuno pensar en aperturar con menor tamaño y ampliar en sucesivas    fases según las necesidades.  · Debemos huir de soluciones repetitivas en la comercialización.  · A los consultores no les gusta comercializar los proyectos conjuntamente    con otra consultora. Tras su intervención, se realizó una pausa para el café, que tuvo lugar en los jardines del edificio anexo y donde los asistentes pudieron reponer fuerzas y charlar animadamente con sus conocidos.

Renovación de cc.cc. para adaptarse a nuevos hábitos de consumo y posicionarse frente a al competencia. ¿Estrategia o necesidad? Afianzar posiciones.

Si la primera mesa redonda del día había conseguido despertar el interés de todos, no menos lo consiguieron Sonsoles Cantero, Directora General de Gestalia, junto con José Ignacio Aguirre, Director del Área de Centros Comerciales de Metrovacesa, José Antonio Mejía, Director de Gerencias de Rodamco Europe, Andrés Pérez-Herrera, Director Inmobiliario de Testa Inmuebles en Renta y Victoria Portillo, Arquitecto, Responsable Técnico de Corio Real Estate España. En su opinión, las renovaciones se producen por obsolescencia del centro, para adaptarse a las nuevas tendencias y mejorar la competitividad e incrementar la masa crítica del Centro, etc., aunque a veces el promotor tarda en reconocer la necesidad de realizar esa renovación, y suelen surgir algunos problemas por poner de acuerdo a toda la comunidad de propietarios. También hablaron de los problemas originados por las renovaciones, al tener que realizar las obras con el centro comercial abierto con los perjuicios originados a algunos comerciantes Las renovaciones se aprovechan para modificar instalaciones técnicas y ahorrar costes de mantenimiento del centro y deben ir encaminadas a la fidelización de clientes, además del incremento que se produce en rentas fijas y variables. Por último, José Antonio Mejía solicitó a la AECC que se convocasen Jornadas Específicas sobre Renovaciones de Centros Comerciales.

El mercado de inversión de centros comerciales. Los agentes que intervienen.

La última mesa redonda de la mañana tuvo como moderador a Pedro Gamero, Presidente de ASIPA y EPF, y contó con la participación de Enrique Feduchy, Director de Asset Management de cc.cc. de Grupo Lar Grosvenor Servicios, Javier Hortelano, Director General España y Portugal de Redevco España, José López-Guerra, Director de Ventas de ING Real Estate Development Spain Holding y Jesús Valderrama, Director Adjunto Sucursal en España de Eurohypo AG. En ella, se puso de manifiesto la falta de presencia de las entidades de crédito españolas en la financiación de centros comerciales. Los bancos y fondos nos recomendaron que en los estudios y comercializaciones no se debían tensionar las rentas y las tasas de esfuerzo, y que la limitación de algunas cargas de comunidad era difícil de valorar. Ante la falta de buenos productos en los que invertir, algunos fondos están planteándose comenzar a estudiar un producto en las primeras fases de desarrollo, asumiendo con ello un mayor riesgo comercial. Las rentas están estables, pero las tasas de capitalización han caído. Se deben buscar nuevas oportunidades de generación de ingresos en los Centros Comerciales y... se debe tener cuidado al dimensionar Centros en localidades de población reducida.

Comerciantes. Optimizar las oportunidades. Superar los formatos. Evolucionar.

Tras la pausa para el almuerzo, las conferencias se reanudaron, dando paso al turno de los comerciantes. Ricardo Rodríguez, Consejero Delegado de Jamaica Coffee Shop, moderó una interesante conferencia donde pudimos escuchar la opinión de Carlos Pérez, Director General de 100 Montaditos, Javier Oller, Director de Expansión de Coronel Tapiocca, Maribel Rosique, Jefa de Compras de Macon y Javier de Rivera, Director General de Neck & Neck. En esta mesa, los 5 comerciantes participantes nos expusieron las diferentes políticas de expansión e innovación de sus respectivas cadenas. Asimismo, se pidió que los Centros Comerciales no comercializasen a cualquier coste, y que solicitasen a los comerciantes que se quieran implantar en los mismos una cuenta de explotación y plan de viabilidad de su negocio, revisando con los mismos los objetivos de ventas. Igualmente, algún comerciante explicó las diferencias entre costes operativos y ventas incurridos en sus locales de calle y centros comerciales. Los comerciantes reclamaron una mayor comunicación entre la gerencia y las cadenas y que se transmitiese más información y se escuchase la voz de los comerciantes.

La comercialización de centros comerciales ante los nuevos formatos, tendencias y el efecto de la competencia.

La última mesa redonda de la jornada acabó siendo una de las más interesantes. José Luis Domínguez, experto en comercialización de centros comerciales, moderó una interesante tertulia en la que también estuvieron presentes Rubén Blanco, Director Comercial División de Centros Comerciales de Procom Desarrollos Urbanos; Blanca Garret, Socia Directora de BG & BK Estudios y Desarrollos; Juan Carlos Guilabert, Director Comercial de Sonae Sierra y Jorge Sánchez, Director Comercial de Neinver. Los comercializadores destacaron los problemas que tienen cuando en la misma ciudad y al mismo tiempo se enfrentan dos proyectos de Centros Comerciales. Igualmente se destacó que a veces, dentro de las empresas primaban más los análisis financieros y de rentabilidad (es decir, que todo se supedita a una cifra) que la propia realidad comercial. Se destacó la importancia que sigue teniendo el hipermercado como locomotora y que el cine aunque es una gran locomotora, en algunos proyectos va perdiendo interés por las rentas bajas y por el tamaño que ocupan, por lo que a veces se está sustituyendo por un mayor posicionamiento en actividades de Equipamiento de la Persona. Respecto al papel de Ikea como locomotora había diferentes opiniones, ya que aunque se destacó el que se puede incrementar el área de atracción y que su incorporación puede incrementar el interés y por tanto las rentas de otros operadores presentes en el Parque Comercial, se destacó también que el cliente de dicha cadena no siempre realiza la compra en el centro comercial. Referente a los centros de descuento, se concluyó que existe potencial en algunas zonas, pero que resultan difíciles de comercializar por no contar con suficientes operadores.

Tendencias hoy en la promoción de cc.cc. en Europa.

Tras una jornada repleta de interesantes debates originados en las mesas redondas en cuanto a la situación del sector en nuestro país, le tocó el turno a Europa. Arcadio Gil, Consejero Delegado de LaSBA, fue el encargado de exponer las tendencias internacionales sobre situación, tipología, diseño financiación, oferta comercial, etc, concluyendo con una excelente presentación gráfica de ejemplos europeos. Las principales tendencias se encaminan a centros en ciudades más pequeñas, recuperando edificios, con un mayor tamaño de las tiendas, y con el papel de la alimentación en revisión. Arcadio nos hizo un llamamiento a que se impusiese la prudencia en ciertos proyectos.

El consumidor final. El Cliente.

Por último, después de haber escuchado a los distintos profesionales del sector, no podíamos cerrar la jornada sin escuchar al destinatario de todos nuestros esfuerzos: el cliente. Isabel Ávila, Presidenta de CEACCU, hizo una brillante exposición destacando que a través de una gran encuesta realizada a amas de casa de todas las comunidades de España, las mismas valoraban el pago con tarjeta de crédito y la fidelización, los servicios, la facilidad de acceso, el aparcamiento, la publicidad y el poder tocar el producto. Los hábitos de compra están cambiando y ahora todos los miembros de la familia acuden a comprar siendo la sensación en los centros comerciales la de conseguir un ahorro de tiempo al poder realizar todos las compras en un mismo destino.

Miercóles, 6 de Julio

Visita al centro comercial Príncipe Pío

La segunda jornada comenzó con la visita al centro comercial Príncipe Pío, ubicado en una estación de tren en pleno centro de Madrid. Nada más llegar, los asistentes se dirigieron a "Paul", donde pudieron degustar de un exquisito desayuno tras el cual fueron dirigidos al local de "Locos por el fútbol". Allí, tras un resumen realizado por Santiago de Mora (Presidente de la Conferencia) de las principales conclusiones de las ponencias y mesas redondas del día anterior, el Gerente del centro, Abraham Cano, así como Juan de Mena, Director Comercial de Riofisa hicieron una interesante exposición del mismo, mostrando a todos los aspectos referentes al proyecto, la propia comercialización y la gestión, destacando las pormenores que implica el estar ubicados en una estación ferroviaria. Si los asistentes habían quedado maravillados con el novedoso y diferente local, no menos grata fue la visita guiada por Príncipe Pío, en la que se pudo apreciar el mix comercial y la arquitectura del centro integrando los usos de la estación con los comerciales.

Visita al centro comercial Plaza Norte 2

Un corto viaje en autobús llevó a los asistentes a Plaza Norte 2, uno de los más destacados centros comerciales últimamente inaugurados, por su singular diseño. La visita dio comienzo en el local de "Istanbul Döner Kebap", quien ofreció a todos un tentempié para continuar con el programa de visitas. En esta ocasión, fueron los cines el escenario escogido por el Gerente del centro, Enrique Valiente y por el Director de Desarrollo de la SCCE, Javier Olivares, para explicarnos a todos las dificultades y anécdotas acaecidas para tramitar el proceso urbanístico que permitiese construir el centro, así como el parque comercial colindante. Igualmente nos explicaron las posibles mejoras que se van a acometer en cuanto a comunicaciones y accesos, conceptos que luego nos mostraron más detenidamente en la visita. Tras el paseo, nos dirigimos a La Alpargatería, donde pudimos descansar de la agotadora jornada y charlar animadamente con los viejos conocidos y los nuevos contactos realizados en el día.